Dienstag, 15. Oktober 2019

Vermietung und Verpachtung

Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung und sparen Sie Steuern

Holzhaus

Ein typisches Feriendomizil

Artikel erstellt von:  Andreas Reichert
Datum: 25.07.2013

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist aus steuerlicher Sicht nicht ganz einfach. Entsteht ein Verlust, kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen und den Verlust unberücksichtigt lassen. Wir geben Ihnen Tipps und Hinweise, was Sie in diesem Fall beachten sollten.

Vermietet man eine Immobilie und erzielt daraus einen Überschuss, ist dieser als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Der Verlust wird aber nur dann anerkannt, wenn eine Einkünftererzielungsabsicht besteht. Machen Sie "mit Absicht" Verluste, sind diese wegen Liebhaberei nicht zu berücksichtigen. Das gilt im Grunde für jede Art von Immobilie, also auch für das Feriendomizil.

Bei einer normalen Vermietung stellt das Finanzamt aber wenig Ansprüche an die Beweislast. Demnach geht es von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus, wenn die Kaltmiete mindestens 66 Prozent (bis 2011: 75 Prozent) der ortsüblichen Miete beträgt. Aufpassen müssen Vermieter bei Leerstand, bei befristeten Mietverträgen oder bei kurzfristigem Wiederverkauf oder Selbstnutzung der Immobilie. Ist die Vermietertätigkeit nicht auf Dauer angelegt, kann die Einkünfteerzielungsabsicht angezweifelt werden.

Tipp: Wenn Sie Ihre Wohnung an einen nahen Angehörigen vermieten, richten Sie die Vermietung so ein, als wäre der Vertrag zwischen fremden Dritten zustande gekommen. Schädlich sind beispielsweise Vorbehalte im Mietvertrag, dass eine Mietzahlung nur unter bestimmten Bedingungen zu leisten sei. Vermeiden Sie auch Barzahlungen oder sonstige außergewöhnliche Zugeständnisse, die Sie Fremden nicht zugestehen würden.

Bei Ferienwohnungen kommt noch ein weiterer Punkt hinzu: Viele Vermieter nutzen ihre Immobilie selbst. In diesem Fall ist dem Finanzamt gegenüber die Einkünfteerzielungsabsicht mittels Überschussprognose nachzuweisen. Dies gilt auch dann, wenn sich der Vermieter die Selbstnutzung nur vorbehält. Mit aktuellem Urteil vom 16. April 2013 entschied der Bundesfinanzhof, dass auch schon beim Vorbehalt der Selbstnutzung die Einkünfteerzielungsabsicht zu überprüfen sei. Das gelte selbst dann, wenn der Vermieter vom Nutzungsrecht keinen Gebrauch macht (Aktenzeichen IX R 26/11).

Tipp: Wenn Sie einen Dienstleister mit der Wohnungsvermittlung beauftragen, überlegen Sie es sich gut, ob Sie sich eine Selbstnutzung vorbehalten möchten. Insbesondere der Vorbehalt der Nutzung außerhalb der Saison ist nicht sinnvoll, wenn Sie in dieser Zeit sowieso Zugriff auf Ihr Feriendomizil haben. Lassen Sie sich also nur dann eine Selbstnutzung vertraglich zusichern, wenn diese innerhalb der Saison ist und wenn Sie die Wohnung in dieser Zeit auch tatsächlich nutzen möchten.

Eine Überschussprognose muss auch dann erstellt werden, wenn das Objekt nicht die übliche Zeitspanne vermietet wird und Leerstand entsteht, der beispielsweise durch Renovierungsarbeiten nicht erklärt werden kann. Wird die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent unterschritten, muss der Vermieter auch hier die Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen. Wichtig: Die ortsübliche Vermietungszeit entspricht in der Regel nicht dem gesamten Jahr, sondern der Saison, in der solche Immobilien für gewöhnlich vermietet werden.

Tipp: Wenn die Immobilie leer steht, denken Sie an Nachweise und Belege. Wird die Immobilie renoviert oder ist sie aus anderen technischen Gründen zeitweise nicht vermietbar, dokumentieren Sie dies. Auch andere Gründe könnten dafür sprechen, dass die Immobilie nicht vermietet werden kann, z.B. Hochwasser.

Ist eine Überschussprognose zu erstellen, sind nur die Werbungskosten zu berücksichtigen, die auf die Vermietung entfallen. Werbungskosten auf die Zeit der Selbstnutzung werden nicht angerechnet. Werbungskosten, die auf Zeiten entfallen, in denen die Immobilie weder selbst genutzt oder zur Vermietung bereit stand, sind zeitanteilig aufzuteilen. Das kann für den Vermieter vorteilhaft sein, weil so ein Totalüberschuss eher nachgewiesen werden kann.

Tipp: Vergessen Sie bei der Überschussprognose nicht, dass die Mietpreise in der Regel ansteigen. Den Anstieg der Preise können Sie aus vergangenen Mietpreissteigerungen ermitteln. Hierzu gibt es aber keine feste Regelung. Eine durchschnittliche Mietpreissteigerung kann grundsätzlich auch durch andere Methoden ermittelt werden, z.B. über Angaben von Vermietungsportalen.