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Mittwoch, 17. Juli 2019

Gesetzesänderungen

Grunderwerbsteuer sparen durch Share Deals – Länder wollen Schlupfloch schließen

Fachwerkhaus Miltenberg

Beim Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an.

Artikel erstellt von:  Andreas Reichert
Datum: 27.10.2016

Jeder Normalbürger kennt das: Auf den Kaufpreis einer Immobilie muss er noch Grunderwerbsteuer berappen - immerhin 3,5% bis 6,5%, je nach Bundesland. Großinvestoren können die Steuer dagegen vermeiden, hohe Steuereinnahmen gehen dadurch verloren. Das wollen die Bundesländer nicht länger hinnehmen.

Wird ein Grundstück direkt vom Käufer erworben – ein so genannter Asset Deal –, fällt Grunderwerbsteuer an. Das trifft jeden Privatmann, denn er erwirbt das Eigentum an dem Grundstück. Anders bei den so genannten Share Deals: Hier werden keine Immobilien gehandelt, sondern Anteile (Shares) an Unternehmen mit Grundbesitz. Der Clou dabei: Erwirbt der Käufer weniger als 95 % der Unternehmensanteile wie z.B. Aktien, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Der Grund für diese Befreiung: Anders als beim „normalen“ Grundstückskauf wird beim Share Deal eine eigenständige Gesellschaft mit den damit verbundenen wirtschaftlichen, rechtlichen und weiteren Risiken erworben. Die Grunderwerbsteuer zielt jedoch grundsätzlich auf den Eigentumsübergang von Grundstücken und nicht den von Unternehmensanteilen auf andere Gesellschafter.

Ausnahme: Bei einem Anteilsverkauf von 95% oder mehr geht der Gesetzgeber davon aus, dass dieser wirtschaftlich betrachtet einem Kauf des entsprechenden Grundstücks gleichkommt.

In der Praxis profitieren hiervon internationale Großinvestoren, die nicht ein Gebäude mit Grundstück erwerben, sondern die Anteilsmehrheit an einem Unternehmen, das eigens für den Immobilienbesitz gegründet wurde. Sie bleiben mit maximal 94,9 % gekauften Anteilen haarscharf unter der Grenze für die Steuerpflicht. Der restliche Anteil bleibt beim bisherigen Eigentümer oder wird an unabhängige Dritte verkauft.

Kritiker sehen Nachteile für Käufer und Mieter

Ohne die Steuerfreiheit der Share Deals wäre der Handel mit großen Immobilienbeständen nicht so lukrativ wie bisher. Jedenfalls ist das Volumen der Immobilientransaktionen auf diesem Wege in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Auch tausende von Privatwohnungen sind auf diese Weise auf große Grundstücksgesellschaften übergegangen, oft aus dem Eigentum der öffentlichen Hand. Kritiker sehen die Gefahr steigender Boden- und Mietpreise in Ballungszentren, wenn sich immer mehr Wohnungen in den Händen weniger großer Unternehmen konzentrieren.

Bundesländer wollen Gesetzesinitiative gegen Share Deals vorlegen

Die Landesfinanzminister wollen bis Mitte November Vorschläge erarbeiten, um die Umgehungsmöglichkeit bei der Grunderwerbsteuer abzuschaffen. Grundstücksgeschäfte von Immobiliengesellschaften sollen nicht länger steuerfrei bleiben. Den Steuerausfall von geschätzt bis zu einer Milliarde Euro jährlich wollen sie nicht länger hinnehmen.

Grüne starten Gesetzesinitiative im Bundestag

Die Grünen im Bundestag haben einen Gesetzesantrag vorgelegt, um die Privilegierung der Share Deals in der bisherigen Form abzuschaffen. Sie wollen Share Deals nur noch dann von der Grunderwerbsteuer verschonen, wenn maximal 50% der Unternehmensanteile übergehen. Liegt der Anteilserwerb dagegen über 50%, soll entsprechend anteilig Grunderwerbsteuer fällig werden. Die Initiative der Grünen wird seit Ende September im Finanzausschuss des Bundestages beraten.

Unterstützung für die Änderungspläne von Bundesländern und Grünen kommt vom Wissenschaftlichen Dienst des Bundestages. In einem Gutachten hält er es für rechtlich möglich, dass Immobilien-Deals bereits dann steuerpflichtig werden, wenn 75% der Gesellschaftsanteile übergehen. Bei reinen Wohnungsbaugesellschaften wäre sogar eine noch niedrigere Grenze denkbar.

Egal, welche Initiative sich am Ende durchsetzt: Für den privaten Immobilienkäufer wird sich die Steuerlast leider nicht verringern und ob es für Großinvestoren künftig tatsächlich teurer wird, bleibt abzuwarten.